لوائح Airbnb في تركيا: قواعد التأجير قصير الأجل لمالكي العقارات

قد يبدو شراء شقة في إسطنبول وعرضها على Airbnb استراتيجية استثمارية بسيطة: اشترِ العقار، جهّزه، انشر الإعلان وابدأ بتحقيق دخل إيجاري. ولكن في تركيا، يجب أولاً الإجابة عن سؤال أساسي:

هل يمكن تشغيل هذا العقار قانونياً كوحدة للإيجار قصير الأجل؟

بموجب القانون رقم 7464، تتطلب المساكن المؤجرة لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل بموجب عقد واحد الحصول عادةً على تصريح للتأجير لأغراض سياحية، ويُسمى بالتركية Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi. دخل القانون حيز التنفيذ في 1 يناير 2024، ويشمل العقارات المعروضة على Airbnb وBooking.com والمنصات المشابهة.

بالنسبة للمستثمرين، لم يعد الموقع وسعر الليلة وحدهما كافيين. فقد يحدد نوع المبنى وبيانات سند الملكية وخطة الإدارة وأهلية الحصول على التصريح والضرائب وتكاليف التشغيل ما إذا كان الاستثمار في الإيجار قصير الأجل قانونياً ومربحاً.

هل Airbnb قانوني في تركيا؟

نعم، الإيجار قصير الأجل قانوني، ولكن يجب أن يستوفي العقار المتطلبات ذات الصلة وأن يحصل على التصريح قبل بدء نشاط التأجير السياحي.

تُقدَّم الطلبات إلكترونياً عبر بوابة الحكومة التركية e-Devlet. وبعد الموافقة، يُصدر للعقار تصريح رسمي ولوحة تعريفية معتمدة. ويجب تثبيت اللوحة عند مدخل العقار، كما يجب إدراج رقم التصريح في الإعلانات.

مجرد نشر العقار على منصة إلكترونية لا يجعل نشاط الإيجار قانونياً.

ماذا تعني قاعدة الـ100 يوم؟

يُساء فهم هذه القاعدة كثيراً. فهي لا تعني أنه يمكن تأجير الشقة لمدة 100 ليلة فقط خلال السنة.

بل تتعلق بمدة كل عقد إيجار منفصل:

يخضع تأجير المسكن لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل بموجب عقد واحد لنظام الإيجار السياحي قصير الأجل.

يمكن تأجير العقار الحاصل على تصريح عدة مرات خلال العام، ولا يوجد حد عام يقتصر على 100 ليلة محجوزة سنوياً.

هل يلزم الحصول على موافقة مالكي الوحدات في المبنى؟

بالنسبة إلى الشقة العادية داخل مبنى سكني متعدد الوحدات، يلزم عادةً قرار بالإجماع من مالكي الوحدات السكنية في ذلك المبنى.

وهذه من أهم النقاط التي يجب على المستثمر التحقق منها قبل الشراء. فشراء شقة في منطقة سياحية معروفة لا يمنح المالك تلقائياً حق تشغيلها عبر Airbnb.

قد تُعفى المنازل المستقلة المستوفية للشروط والمجمعات المصنفة قانونياً كمساكن عالية الجودة، أو yüksek nitelikli konut، من شرط الموافقة بالإجماع. لكن تسويق المشروع على أنه «ريزيدنس» لا يعني تلقائياً أنه يتمتع بهذا التصنيف القانوني. ويجب أن تدعم حالته التخطيطية وخطة الإدارة المسجلة ومرافقه هذا التصنيف.

في المباني التي تضم أكثر من ثلاث وحدات مستقلة، يمكن عادةً إصدار تصاريح للمؤجر نفسه لما لا يزيد على 25% من وحدات المبنى. وإذا تقدم المالك نفسه بطلب لأكثر من خمس وحدات في مبنى واحد، فقد تُطلب مستندات إضافية، من بينها رخصة فتح وتشغيل مكان عمل.

هل يمكن للمستأجر عرض الشقة التي استأجرها على Airbnb؟

لا، في العادة. يُصدر التصريح عادةً لمالك العقار أو لصاحب حق عيني مسجل ومؤهل، مثل حق الانتفاع.

ولا يستطيع المستأجر العادي غالباً استئجار منزل بعقد طويل الأجل، ثم الحصول باسمه على تصريح سياحي وإعادة تأجيره لضيوف لفترات قصيرة. لذلك ينبغي للمستثمرين التعامل بحذر مع نماذج «المراجحة الإيجارية» الشائعة في بعض الأسواق الأخرى.

تكاليف التصريح والغرامات في عام 2026

وفقاً للمعلومات الصادرة عن الوزارة، تبلغ رسوم عام 2026 ما يلي:

تصريح التأجير لأغراض سياحية: 10,000 ليرة تركية لكل عقار
اللوحة الرسمية: 10,000 ليرة تركية لكل عقار
إجمالي تكلفة التصريح واللوحة: 20,000 ليرة تركية لكل عقار

ينطوي التشغيل دون التصريح المطلوب على مخاطر مالية كبيرة. وتبلغ الغرامة الإدارية الأولية في عام 2026 180,617 ليرة تركية لكل عقار. وإذا استمر النشاط دون الحصول على التصريح، فقد ترتفع الغرامة أولاً إلى 903,088 ليرة تركية، ثم إلى 1,806,177 ليرة تركية.

لذلك يجب التحقق من أهلية العقار للحصول على التصريح قبل الشراء، وليس بعد تأثيثه ونشر الإعلان.

المعاملة الضريبية تعتمد على نموذج التشغيل

لا تخضع ضرائب الإيجار قصير الأجل لقاعدة واحدة بسيطة. ويتعين على المالك تقييم ما يلي:

كيفية تصنيف الدخل
ما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة واجبة التطبيق
ما إذا كانت ضريبة الإقامة واجبة التطبيق
ما إذا كان النشاط يُعد تأجيراً عقارياً عادياً أم نشاط إقامة تجارياً

تشير توجيهات إدارة الإيرادات التركية إلى أن خدمات الإقامة المقدمة من خلال مساكن لا تحمل سوى تصريح التأجير لأغراض سياحية قد تخضع للمعدل العام لضريبة القيمة المضافة البالغ 20%، بدلاً من المعدل المخفض المطبق على الفنادق والمنشآت المشابهة المستوفية للشروط. ومع ذلك، تعتمد المعاملة الضريبية الدقيقة على طريقة تنظيم النشاط وتشغيله.

يبلغ المعدل القانوني لضريبة الإقامة في تركيا 2%، لكنه خُفِّض مؤقتاً إلى 1% من 1 مايو حتى 31 ديسمبر 2026. ويعتمد تطبيق هذه الضريبة على إيجار سكني معين على الطبيعة القانونية والتشغيلية للنشاط، ولذلك لا ينبغي إضافتها تلقائياً إلى جميع حسابات عائد Airbnb.

كما أوضح قرار صادر عام 2025 عن الدائرة الثالثة في مجلس الدولة التركي، Danıştay، نقطة مهمة. فتأجير العقارات لفترات قصيرة عبر منصة إلكترونية لا يحوّل دخل الإيجار تلقائياً إلى دخل تجاري. وقد يؤثر وجود تنظيم شبيه بالفنادق وتقديم خدمات إضافية، مثل الوجبات أو التنظيف اليومي، في كيفية تصنيف الدخل.

هذا القرار لا يعني أن دخل Airbnb معفى من الضرائب، كما أنه لا يلغي شرط الحصول على التصريح. ويجب تقييم الترخيص والتصنيف الضريبي كلٌ على حدة بمساعدة مستشار مؤهل.

تستمر متطلبات الامتثال بعد صدور التصريح

الحصول على التصريح ليس نهاية الإجراءات. إذ يجب على العقارات المرخصة الالتزام بمتطلبات مستمرة، تشمل:

تسجيل بيانات هوية الضيوف والإبلاغ عنها
تثبيت اللوحة الرسمية عند مدخل العقار
إدراج رقم التصريح في الإعلانات
الحفاظ على المعايير المادية ومتطلبات السلامة
الاحتفاظ بسجلات مناسبة للحجوزات والمدفوعات والضرائب
إدارة التنظيف والصيانة ودعم الضيوف

وقد يخضع العقار للتفتيش بعد إصدار التصريح. ويمكن أن يؤدي عدم استيفاء المعايير المطلوبة إلى فرض غرامات أو إلغاء التصريح.

ما الذي يجب على المستثمر التحقق منه قبل الشراء؟

قبل شراء عقار بهدف تحقيق دخل من الإيجار قصير الأجل، ينبغي التأكد من الآتي:

ما إذا كانت بيانات سند الملكية ونوع العقار مؤهلين للحصول على التصريح
ما إذا كانت موافقة جميع مالكي الوحدات في المبنى مطلوبة ومتاحة
ما تنص عليه خطة الإدارة المسجلة بشأن الإيجار قصير الأجل
ما إذا كان العقار مصنفاً قانونياً كمنزل مستقل أو مسكن عالي الجودة
ما إذا كان حد الـ25% يؤثر في المبنى
ما إذا كان العقار قد حصل سابقاً على تصريح تأجير سياحي
من سيتولى الإبلاغ عن بيانات الضيوف وإدارة العمليات اليومية
ما قواعد ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل وضريبة الإقامة المطبقة
ما إذا كان العائد الصافي المتوقع لا يزال جذاباً بعد خصم جميع التكاليف

الترتيب الصحيح بسيط: تحقق أولاً من قابلية تنفيذ استراتيجية التأجير، ثم اشترِ العقار.

Airbnb أم الإيجار طويل الأجل: أيهما أفضل؟

قد يحقق الإيجار قصير الأجل دخلاً إجمالياً أعلى في المناطق ذات الطلب السياحي أو التجاري القوي، لكنه يتطلب أيضاً نفقات وإدارة أكبر. ويجب احتساب تكاليف التأثيث وعمولات المنصات والتنظيف والمرافق والصيانة وفترات الشغور ودعم الضيوف ورسوم التصاريح والإدارة الضريبية.

أما الإيجار طويل الأجل، فعادةً ما يتطلب إدارة يومية أقل، وقد يوفر معدل إشغال أكثر استقراراً وقابلية للتوقع. وفي بعض المباني قد يكون الخيار الوحيد القابل للتطبيق قانونياً.

الاستراتيجية الأفضل ليست بالضرورة التي تحقق أعلى سعر لليلة، بل التي توفر أعلى عائد سنوي صافٍ بعد تكاليف التشغيل والامتثال.

الخلاصة

السؤال الحقيقي ليس: «هل يمكنني عرض هذا العقار على Airbnb؟»، بل:

هل يمكن تشغيل هذا العقار بشكل قانوني وفعّال ومربح كوحدة للإيجار قصير الأجل؟

تعتمد الإجابة على أربعة عوامل: أهلية الحصول على التصريح، وموافقة المبنى، والمعاملة الضريبية، والعائد المالي.

تدعم VIP Property المستثمرين الدوليين وأصحاب العقارات في اختيار العقار وتقييم استراتيجية التأجير والإدارة المستمرة للأملاك. وقبل شراء عقار بهدف تحقيق دخل إيجاري، تواصل مع فريقنا لتحديد ما إذا كان الإيجار قصير الأجل أو طويل الأجل أو نموذج آخر هو الأنسب لأهدافك الاستثمارية.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى تصريح لعرض شقتي في إسطنبول على Airbnb؟

نعم في معظم الحالات. فالمساكن المؤجرة لأغراض سياحية لمدة 100 يوم أو أقل بموجب عقد واحد تحتاج عادةً إلى تصريح للتأجير لأغراض سياحية.

هل يوجد حد أقصى قدره 100 ليلة سنوياً على Airbnb؟

لا. تتعلق القاعدة بمدة كل عقد، وليس بإجمالي عدد الليالي المحجوزة سنوياً للعقار المرخص.

هل يجب الحصول على موافقة جميع مالكي الوحدات في المبنى؟

بالنسبة إلى الشقة العادية داخل مبنى سكني متعدد الوحدات، يلزم عادةً قرار بالإجماع. وتوجد استثناءات محددة للمنازل المستقلة والمساكن عالية الجودة المستوفية للشروط.

كم تبلغ تكلفة التصريح في عام 2026؟

تبلغ تكلفة التصريح 10,000 ليرة تركية، وتبلغ تكلفة اللوحة 10,000 ليرة تركية، بإجمالي 20,000 ليرة تركية لكل عقار.

ما غرامة التشغيل دون تصريح؟

تبلغ الغرامة الأولية في عام 2026 نحو 180,617 ليرة تركية لكل عقار، وقد تُفرض غرامات أعلى بكثير إذا استمر النشاط دون تصريح.

المصادر الرسمية

إخلاء مسؤولية قانوني وضريبي: تقدم هذه المقالة معلومات عامة اعتباراً من أغسطس 2026، ولا تمثل استشارة قانونية أو ضريبية أو محاسبية أو استثمارية مخصصة. وقد تختلف المتطلبات بحسب العقار ونوع المبنى وهيكل الملكية ونموذج التشغيل. وينبغي الحصول على استشارة مهنية خاصة بالعقار قبل شرائه أو تشغيله للإيجار قصير الأجل.