Türkiye’de Airbnb Düzenlemeleri: Mülk Sahipleri İçin Kısa Süreli Kiralama Kuralları

İstanbul’da bir daire satın alıp Airbnb’de kiraya vermek oldukça basit görünebilir: satın al, döşe, ilan ver ve kira geliri elde et. Ancak Türkiye’de öncelikle şu sorunun yanıtlanması gerekir:

Bu taşınmaz yasal olarak kısa dönemli kiralanabilir mi?

7464 sayılı Kanun kapsamında, turizm amacıyla tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanan konutlar için genellikle Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alınması gerekir. 1 Ocak 2024’ten beri yürürlükte olan bu düzenleme; Airbnb, Booking.com ve benzeri platformlarda ilan verilen konutları da kapsamaktadır.

Yatırımcılar için artık yalnızca konum ve gecelik kira bedeli yeterli değildir. Binanın özellikleri, tapu durumu, yönetim planı, izin belgesi uygunluğu, vergiler ve işletme giderleri; kısa dönemli kiralama yatırımının hem yasal hem de kârlı olup olmadığını belirleyebilir.

Türkiye’de Airbnb Yasal mı?

Evet, kısa dönemli kiralama yasaldır. Ancak taşınmazın ilgili şartları karşılaması ve turizm amaçlı kiralama faaliyeti başlamadan önce izin belgesi alınması gerekir.

Başvurular e-Devlet üzerinden elektronik ortamda yapılır. Onaylanan konut için resmi izin belgesi ve plaket düzenlenir. Plaketin konutun girişine asılması, izin belgesi numarasının ise ilanlarda yer alması zorunludur.

Bir konutu internet üzerinden ilana vermek, faaliyeti tek başına yasal hâle getirmez.

100 Gün Kuralı Ne Anlama Geliyor?

Bu kural sıklıkla yanlış anlaşılmaktadır. Bir konutun yılda yalnızca 100 gece kiralanabileceği anlamına gelmez.

Kural, her bir kira sözleşmesinin süresini ifade eder:

Turizm amacıyla tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle yapılan kiralamalar, kısa dönemli turizm amaçlı kiralama düzenlemelerine tabidir.

İzin belgeli bir konut yıl içerisinde birden fazla kez kiralanabilir. Yıllık toplam kiralama süresi için genel bir 100 gece sınırı bulunmamaktadır.

Apartman Sakinlerinin Onayı Gerekli mi?

Birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu bir binadaki standart bir daire için genellikle binadaki konut nitelikli bağımsız bölüm maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar gerekir.

Bu, yatırımcıların satın alma öncesinde kontrol etmesi gereken en önemli konulardan biridir. Turistik açıdan popüler bir bölgede daire satın almak, mülk sahibine otomatik olarak Airbnb işletme hakkı vermez.

Belirli şartları karşılayan müstakil konutlar ve yasal olarak yüksek nitelikli konut kabul edilen rezidanslar, standart oy birliği şartından muaf olabilir. Ancak bir projenin pazarlama materyallerinde “rezidans” olarak tanıtılması, hukuken bu statüye sahip olduğu anlamına gelmez. İmar durumu, tapuya kayıtlı yönetim planı ve sunulan hizmetlerin ilgili yasal sınıflandırmayı desteklemesi gerekir.

Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, aynı kiraya veren adına genellikle binadaki bağımsız bölümlerin en fazla %25’i için izin belgesi düzenlenebilir. Aynı mülk sahibinin bir binada beşten fazla konut için başvurması hâlinde işyeri açma ve çalışma ruhsatı gibi ek şartlar da gündeme gelebilir.

Kiracı, Kiraladığı Daireyi Airbnb’de Listeleyebilir mi?

Genellikle hayır. İzin belgesi normalde taşınmazın maliki veya tapuya tescilli intifa hakkı sahibi gibi belirli ayni hak sahipleri adına düzenlenir.

Standart bir kiracı, uzun dönemli kiraladığı konutu kendi adına kısa süreli misafirlere kiralamak üzere turizm amaçlı izin belgesi alamaz. Bu nedenle yatırımcılar, başka ülkelerde yaygın olarak tanıtılan “kira arbitrajı” modellerine karşı dikkatli olmalıdır.

2026 İzin Belgesi Ücretleri ve Cezalar

Bakanlık tarafından açıklanan 2026 ücretleri şöyledir:

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi: Konut başına 10.000 TL
Resmi plaket: Konut başına 10.000 TL
Toplam izin belgesi ve plaket ücreti: Konut başına 20.000 TL

Gerekli izin belgesi olmadan faaliyet göstermek ciddi bir mali risk taşır. 2026 yılında ilk idari para cezası konut başına 180.617 TL’dir. İzin alınmadan faaliyete devam edilmesi hâlinde ceza önce 903.088 TL’ye, ardından 1.806.177 TL’ye kadar çıkabilir.

Bu nedenle izin belgesi uygunluğu, konut döşenip ilan verilmesinden sonra değil, satın alma işleminden önce kontrol edilmelidir.

Vergilendirme İşletme Modeline Göre Değişir

Kısa dönemli kiralamaların vergilendirilmesi tek bir kuralla belirlenmez. Mülk sahibinin aşağıdaki konuları değerlendirmesi gerekir:

Gelirin nasıl sınıflandırılacağı
KDV uygulanıp uygulanmayacağı
Konaklama vergisinin geçerli olup olmadığı
Faaliyetin standart gayrimenkul kiralaması mı, yoksa ticari bir konaklama işletmesi mi sayılacağı

Gelir İdaresi Başkanlığının görüşüne göre, yalnızca Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi bulunan konutlarda sunulan konaklama hizmetleri, otel ve benzeri nitelikli işletmelere uygulanan indirimli oran yerine genel %20 KDV oranına tabi olabilir. Bununla birlikte kesin vergisel durum, faaliyetin nasıl yapılandırıldığına göre değişir.

Türkiye’de konaklama vergisinin yasal oranı %2 olmakla birlikte, bu oran 1 Mayıs–31 Aralık 2026 tarihleri arasında geçici olarak %1’e indirilmiştir. Ancak bu verginin belirli bir konut kiralamasına uygulanıp uygulanmayacağı, faaliyetin hukuki ve operasyonel niteliğine bağlıdır. Bu nedenle her Airbnb gelir hesabına otomatik olarak eklenmemelidir.

Danıştay Üçüncü Dairesinin 2025 tarihli kararı da önemli bir noktaya açıklık getirmiştir. Taşınmazların çevrim içi bir platform üzerinden kısa sürelerle kiralanması, elde edilen geliri tek başına otomatik olarak ticari kazanca dönüştürmez. Otel benzeri bir organizasyonun bulunması ve yemek veya günlük temizlik gibi ek hizmetlerin sunulması, gelirin sınıflandırılmasını etkileyebilir.

Bu karar, Airbnb gelirinin vergiden muaf olduğu anlamına gelmediği gibi izin belgesi zorunluluğunu da ortadan kaldırmaz. İzin süreci ile vergi sınıflandırmasının uzman bir danışman eşliğinde ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

İzin Alındıktan Sonra da Yükümlülükler Devam Eder

İzin belgesinin alınması sürecin sonu değildir. İzin belgeli konutlarda aşağıdaki yükümlülüklere uyulmalıdır:

Misafirlerin kimlik bildirimlerinin yapılması
Resmi plaketin konut girişinde sergilenmesi
İzin belgesi numarasının ilanlarda belirtilmesi
Gerekli fiziki ve güvenlik standartlarının korunması
Rezervasyon, ödeme ve vergi kayıtlarının düzenli tutulması
Temizlik, bakım ve misafir desteğinin yönetilmesi

Konutlar izin belgesi düzenlendikten sonra denetlenebilir. Gerekli standartların karşılanmaması hâlinde para cezası uygulanabilir veya izin belgesi iptal edilebilir.

Yatırımcılar Satın Almadan Önce Neleri Kontrol Etmeli?

Kısa dönemli kira geliri amacıyla bir taşınmaz satın almadan önce şu konular doğrulanmalıdır:

Tapu ve taşınmaz türünün izin belgesi için uygun olup olmadığı
Binada oy birliğiyle alınmış karar gerekip gerekmediği ve bu kararın mevcut olup olmadığı
Tapuya kayıtlı yönetim planında kısa dönemli kiralamalarla ilgili hangi hükümlerin bulunduğu
Taşınmazın hukuken müstakil veya yüksek nitelikli konut sayılıp sayılmadığı
%25 sınırlamasının binayı etkileyip etkilemediği
Taşınmaz için daha önce turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenip düzenlenmediği
Misafir bildirimlerini ve günlük operasyonları kimin yöneteceği
Hangi KDV, gelir vergisi ve konaklama vergisi kurallarının uygulanacağı
Tüm giderler düşüldükten sonra beklenen net getirinin hâlâ cazip olup olmadığı

Doğru sıralama basittir: Önce kiralama stratejisini doğrulayın, ardından taşınmazı satın alın.

Airbnb mi, Uzun Dönemli Kiralama mı Daha Avantajlı?

Kısa dönemli kiralamalar, turistik veya ticari talebin güçlü olduğu bölgelerde daha yüksek brüt gelir sağlayabilir. Ancak mobilya, platform komisyonu, temizlik, faturalar, bakım, boş kalma süresi, misafir desteği, izin ücretleri ve vergi işlemleri gibi daha yüksek maliyetler ve operasyonel yükler de doğurur.

Uzun dönemli kiralama genellikle daha az günlük yönetim gerektirir ve daha öngörülebilir bir doluluk sunabilir. Bazı binalarda hukuken uygulanabilir tek seçenek de bu olabilir.

En iyi strateji, yalnızca en yüksek gecelik fiyatı sunan değil; mevzuata uyum ve işletme giderleri düşüldükten sonra daha güçlü yıllık net getiri sağlayan modeldir.

Sonuç

Asıl soru “Bu konutu Airbnb’de listeleyebilir miyim?” değildir. Sorulması gereken şudur:

Bu konut kısa dönemli kiralama modeliyle yasal, verimli ve kârlı şekilde işletilebilir mi?

Yanıt; izin belgesi uygunluğu, bina onayı, vergilendirme ve finansal getiri olmak üzere dört temel alana bağlıdır.

VIP Property olarak uluslararası yatırımcılara ve mülk sahiplerine doğru taşınmazın seçilmesi, kiralama stratejisinin değerlendirilmesi ve devam eden mülk yönetimi süreçlerinde destek sağlıyoruz. Kira geliri amacıyla taşınmaz satın almadan önce, kısa dönemli kiralama, uzun dönemli kiralama veya farklı bir modelden hangisinin sizin için en uygun olduğunu değerlendirmek üzere ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

İstanbul’daki dairemi Airbnb’de listelemek için izin belgesi gerekli mi?

Çoğu durumda evet. Turizm amacıyla tek bir sözleşmeyle 100 gün veya daha kısa süreyle kiralanan konutlar için genellikle Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi gerekir.

Yılda en fazla 100 gece Airbnb kiralaması mı yapılabilir?

Hayır. Kural, izin belgeli bir konutun yıllık toplam kiralama süresini değil, her bir sözleşmenin süresini ifade eder.

Binadaki tüm kat maliklerinin onayı gerekli mi?

Birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu binadaki standart bir daire için genellikle oy birliğiyle alınmış karar gerekir. Şartları karşılayan müstakil ve yüksek nitelikli konutlar için belirli istisnalar bulunmaktadır.

2026 yılında izin belgesinin maliyeti ne kadar?

İzin belgesi 10.000 TL, plaket ise 10.000 TL’dir. Toplam maliyet konut başına 20.000 TL’dir.

İzin belgesi olmadan faaliyet göstermenin cezası nedir?

2026 yılındaki ilk ceza konut başına 180.617 TL’dir. İzin alınmadan faaliyete devam edilmesi hâlinde çok daha yüksek cezalar uygulanabilir.

Resmi Kaynaklar

Hukuki ve vergisel uyarı: Bu yazı Ağustos 2026 itibarıyla genel bilgilendirme amacı taşımakta olup kişiye özel hukuk, vergi, muhasebe veya yatırım danışmanlığı niteliğinde değildir. Yükümlülükler; taşınmaza, bina türüne, mülkiyet yapısına ve işletme modeline göre değişebilir. Kısa dönemli kiralama amacıyla bir taşınmaz satın almadan veya işletmeye başlamadan önce taşınmaza özel profesyonel danışmanlık alınmalıdır.