Правила Airbnb в Турции: требования к краткосрочной аренде для владельцев недвижимости

Покупка квартиры в Стамбуле с последующей сдачей через Airbnb может показаться простой инвестиционной стратегией: купить, обставить, опубликовать объявление и получать арендный доход. Однако в Турции сначала необходимо ответить на главный вопрос:

Можно ли законно сдавать именно этот объект в краткосрочную аренду?

Согласно Закону № 7464, для жилья, сдаваемого в туристических целях на срок не более 100 дней по одному договору, как правило, требуется разрешение на туристическую аренду (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi). Закон действует с 1 января 2024 года и распространяется на объекты, размещаемые на Airbnb, Booking.com и аналогичных платформах.

Для инвестора уже недостаточно учитывать только местоположение и стоимость проживания за ночь. Характеристики здания, данные в свидетельстве о праве собственности, план управления, возможность получения разрешения, налоги и операционные расходы определяют, будет ли краткосрочная аренда законной и прибыльной.

Законна ли аренда через Airbnb в Турции?

Да, краткосрочная аренда разрешена. Однако объект должен соответствовать установленным требованиям, а разрешение необходимо получить до начала туристической аренды.

Заявление подаётся в электронном виде через систему e-Devlet. После одобрения для объекта оформляются официальное разрешение и специальная табличка. Табличка должна быть размещена у входа, а номер разрешения — указан во всех объявлениях.

Одна лишь публикация объекта на онлайн-платформе не делает аренду законной.

Что означает правило 100 дней?

Это правило часто понимают неправильно. Оно не означает, что квартиру разрешено сдавать только 100 ночей в году.

Ограничение относится к продолжительности каждого отдельного договора:

Аренда жилья в туристических целях на срок не более 100 дней по одному договору подпадает под правила краткосрочной туристической аренды.

Объект с разрешением можно сдавать многократно в течение года. Общего годового лимита в 100 забронированных ночей нет.

Требуется ли согласие собственников в здании?

Для стандартной квартиры в многоквартирном жилом доме, как правило, необходимо единогласное решение собственников жилых помещений в этом здании.

Это один из важнейших вопросов, который инвестору следует проверить до покупки. Приобретение квартиры в популярном туристическом районе не даёт автоматического права сдавать её через Airbnb.

Отдельно стоящие дома и официально признанные жилые комплексы высокого класса (yüksek nitelikli konut), отвечающие установленным требованиям, могут быть освобождены от стандартного требования о единогласном согласии. Однако использование слова «резиденция» в рекламных материалах проекта ещё не подтверждает такой юридический статус. Он должен соответствовать градостроительной документации, зарегистрированному плану управления и характеристикам объекта.

В зданиях с более чем тремя самостоятельными помещениями одному арендодателю, как правило, могут выдать разрешения не более чем на 25% всех помещений. Если один собственник подаёт заявление более чем на пять объектов в одном здании, могут потребоваться дополнительные документы, включая лицензию на открытие и ведение деятельности.

Может ли арендатор разместить снятую квартиру на Airbnb?

Как правило, нет. Разрешение обычно выдаётся собственнику недвижимости либо обладателю определённого зарегистрированного вещного права, например права узуфрукта.

Обычный арендатор, как правило, не может снять жильё на длительный срок, получить разрешение на туристическую аренду и пересдавать объект краткосрочным гостям от своего имени. Поэтому инвесторам следует с осторожностью относиться к моделям «арендного арбитража», распространённым в других странах.

Стоимость разрешения и штрафы в 2026 году

На 2026 год Министерство установило следующие сборы:

Разрешение на туристическую аренду: 10 000 TRY за объект
Официальная табличка: 10 000 TRY за объект
Общая стоимость разрешения и таблички: 20 000 TRY за объект

Работа без обязательного разрешения создаёт серьёзный финансовый риск. Первоначальный административный штраф в 2026 году составляет 180 617 TRY за каждый объект. Если деятельность продолжается без разрешения, размер штрафа может вырасти сначала до 903 088 TRY, а затем до 1 806 177 TRY.

Возможность получения разрешения следует проверять до покупки, а не после меблировки объекта и публикации объявления.

Налогообложение зависит от модели деятельности

Налогообложение краткосрочной аренды не определяется одним универсальным правилом. Собственнику необходимо учитывать:

Как будет классифицирован доход
Применяется ли НДС
Применяется ли налог на проживание
Является ли деятельность обычной арендой недвижимости или коммерческим гостиничным бизнесом

Согласно разъяснениям Налогового управления Турции, услуги проживания в объектах, имеющих только разрешение на туристическую аренду, могут облагаться НДС по общей ставке 20%, а не по сниженной ставке, применяемой к соответствующим требованиям гостиницам и аналогичным объектам. Точный налоговый режим зависит от структуры деятельности.

Законодательная ставка налога на проживание в Турции составляет 2%, однако на период с 1 мая по 31 декабря 2026 года она временно снижена до 1%. Применение этого налога к конкретному жилому объекту зависит от юридической и операционной модели аренды. Поэтому его не следует автоматически включать в каждый расчёт доходности Airbnb.

Решение Третьей палаты Государственного совета Турции (Danıştay) от 2025 года также разъяснило важный вопрос. Сам факт краткосрочной сдачи недвижимости через онлайн-платформу не означает, что арендный доход автоматически становится коммерческим. На классификацию могут влиять наличие организации гостиничного типа и предоставление дополнительных услуг — например, питания или ежедневной уборки.

Это решение не освобождает доход от Airbnb от налогов и не отменяет требование о получении разрешения. Лицензирование и налоговую классификацию необходимо оценивать отдельно вместе с квалифицированным специалистом.

Обязанности сохраняются и после получения разрешения

Получение разрешения — не последний этап. Владельцы лицензированных объектов должны соблюдать текущие требования, включая:

Регистрацию и передачу данных о гостях
Размещение официальной таблички у входа
Указание номера разрешения в объявлениях
Соблюдение обязательных технических требований и стандартов безопасности
Надлежащее ведение записей о бронированиях, оплатах и налогах
Организацию уборки, технического обслуживания и поддержки гостей

После выдачи разрешения объект может быть проверен. Несоблюдение установленных стандартов может привести к штрафам или аннулированию разрешения.

Что проверить инвестору перед покупкой?

Перед приобретением недвижимости для получения дохода от краткосрочной аренды необходимо выяснить:

Соответствуют ли данные в свидетельстве о праве собственности и тип объекта требованиям
Требуется ли единогласное согласие собственников здания и получено ли оно
Что зарегистрированный план управления предусматривает в отношении краткосрочной аренды
Имеет ли объект юридический статус отдельно стоящего дома или жилья высокого класса
Распространяется ли на здание ограничение в 25%
Выдавалось ли ранее разрешение на туристическую аренду этого объекта
Кто будет отвечать за регистрацию гостей и ежедневные операции
Какие правила НДС, подоходного налога и налога на проживание применяются
Остаётся ли ожидаемая чистая доходность привлекательной после вычета всех расходов

Правильная последовательность проста: сначала проверьте возможность реализации арендной стратегии и только затем покупайте недвижимость.

Airbnb или долгосрочная аренда: что выгоднее?

Краткосрочная аренда может приносить более высокий валовой доход в районах с устойчивым туристическим или деловым спросом. Однако она также требует больше расходов и управления. Необходимо учитывать меблировку, комиссии платформ, уборку, коммунальные платежи, ремонт и обслуживание, периоды простоя, поддержку гостей, разрешительные сборы и налоговое администрирование.

Долгосрочная аренда обычно требует меньше ежедневного управления и может обеспечить более прогнозируемую заполняемость. В некоторых зданиях она также может оказаться единственным юридически осуществимым вариантом.

Лучшая стратегия — не та, которая предлагает самую высокую цену за ночь, а та, которая обеспечивает более высокую чистую годовую доходность после всех операционных расходов и затрат на соблюдение законодательства.

Итог

Главный вопрос не в том, «Можно ли разместить этот объект на Airbnb?», а в следующем:

Можно ли законно, эффективно и прибыльно использовать этот объект для краткосрочной аренды?

Ответ зависит от четырёх факторов: возможности получения разрешения, согласия собственников здания, налогообложения и финансовой доходности.

VIP Property помогает международным инвесторам и владельцам недвижимости с подбором объектов, оценкой арендной стратегии и последующим управлением недвижимостью. Перед покупкой объекта для получения арендного дохода свяжитесь с нашей командой, чтобы определить, какая модель — краткосрочная, долгосрочная или альтернативная аренда — лучше всего соответствует вашим целям.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли разрешение, чтобы разместить квартиру в Стамбуле на Airbnb?

В большинстве случаев да. Для жилья, сдаваемого в туристических целях на срок не более 100 дней по одному договору, как правило, требуется разрешение на туристическую аренду.

Действует ли годовой лимит в 100 ночей?

Нет. Правило относится к продолжительности каждого отдельного договора, а не к общему числу забронированных ночей в году для объекта с разрешением.

Требуется ли согласие всех собственников в здании?

Для стандартной квартиры в многоквартирном жилом доме обычно необходимо единогласное решение собственников. Для отвечающих требованиям отдельно стоящих домов и жилых комплексов высокого класса предусмотрены отдельные исключения.

Сколько стоит разрешение в 2026 году?

Разрешение стоит 10 000 TRY, а официальная табличка — ещё 10 000 TRY. Общая стоимость составляет 20 000 TRY за объект.

Какой штраф предусмотрен за работу без разрешения?

Первоначальный штраф в 2026 году составляет 180 617 TRY за объект. При продолжении деятельности без разрешения могут применяться значительно более высокие штрафы.

Официальные источники

Юридическое и налоговое уведомление: статья содержит общую информацию по состоянию на август 2026 года и не является индивидуальной юридической, налоговой, бухгалтерской или инвестиционной консультацией. Требования могут различаться в зависимости от объекта, типа здания, структуры собственности и модели деятельности. Перед покупкой или началом эксплуатации недвижимости для краткосрочной аренды следует получить профессиональную консультацию с учётом особенностей конкретного объекта.