مقررات Airbnb در ترکیه: قوانین اجاره کوتاه‌مدت برای مالکان املاک
· VIP Property
خرید آپارتمان در استانبول و اجاره آن از طریق Airbnb ممکن است یک سرمایه‌گذاری ساده به نظر برسد: خرید، تجهیز، انتشار آگهی و کسب درآمد اجاره. بااین‌حال، در ترکیه ابتدا باید به یک پرسش مهم پاسخ داد:
آیا این ملک از نظر قانونی قابلیت بهره‌برداری به‌عنوان اجاره کوتاه‌مدت را دارد؟
بر اساس قانون شماره ۷۴۶۴، برای واحدهای مسکونی که با هدف اقامت گردشگری و بر اساس یک قرارداد برای مدت ۱۰۰ روز یا کمتر اجاره داده می‌شوند، معمولاً دریافت مجوز اجاره با هدف گردشگری به نام Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi الزامی است. این قانون از اول ژانویه ۲۰۲۴ اجرا می‌شود و املاکی را که در Airbnb، Booking.com و پلتفرم‌های مشابه آگهی می‌شوند نیز در بر می‌گیرد.
برای سرمایه‌گذاران، دیگر تنها موقعیت ملک و نرخ اجاره شبانه کافی نیست. نوع ساختمان، اطلاعات سند، برنامه مدیریت، امکان دریافت مجوز، مالیات‌ها و هزینه‌های عملیاتی می‌توانند مشخص کنند که سرمایه‌گذاری در اجاره کوتاه‌مدت هم قانونی و هم سودآور است یا خیر.
آیا فعالیت Airbnb در ترکیه قانونی است؟
بله، اجاره کوتاه‌مدت قانونی است؛ اما ملک باید شرایط مربوطه را داشته باشد و مجوز آن پیش از آغاز فعالیت اجاره گردشگری دریافت شود.
درخواست‌ها به‌صورت الکترونیکی از طریق سامانه دولت الکترونیک ترکیه، e-Devlet، ثبت می‌شوند. پس از تأیید، مجوز رسمی و پلاک مخصوص برای ملک صادر می‌شود. این پلاک باید در ورودی ملک نصب شود و شماره مجوز نیز در تمام آگهی‌ها درج گردد.
صرفاً انتشار آگهی در یک پلتفرم آنلاین، فعالیت اجاره را قانونی نمی‌کند.
قانون ۱۰۰ روز به چه معناست؟
این قانون اغلب اشتباه برداشت می‌شود. منظور آن این نیست که یک آپارتمان در طول سال فقط می‌تواند ۱۰۰ شب اجاره داده شود.
این محدودیت به مدت هر قرارداد اجاره مربوط است:
اجاره یک واحد مسکونی با هدف گردشگری برای مدت ۱۰۰ روز یا کمتر بر اساس یک قرارداد، مشمول مقررات اجاره کوتاه‌مدت گردشگری می‌شود.
ملکی که مجوز دارد می‌تواند در طول سال چندین بار اجاره داده شود. محدودیت عمومی ۱۰۰ شب رزرو در سال وجود ندارد.
آیا موافقت سایر مالکان ساختمان ضروری است؟
برای یک آپارتمان معمولی در ساختمانی با چند واحد مسکونی، معمولاً تصمیم به اجاره گردشگری باید با موافقت همه مالکان واحدهای مسکونی آن ساختمان تصویب شده باشد.
این موضوع یکی از مهم‌ترین مواردی است که سرمایه‌گذار باید پیش از خرید بررسی کند. خرید آپارتمان در یک منطقه گردشگری محبوب، به‌طور خودکار حق بهره‌برداری از آن از طریق Airbnb را ایجاد نمی‌کند.
خانه‌های مستقل واجد شرایط و مجتمع‌های مسکونی که از نظر قانونی به‌عنوان «مسکن باکیفیت» یا yüksek nitelikli konut شناخته می‌شوند، ممکن است از الزام عمومی موافقت یکپارچه معاف باشند. بااین‌حال، استفاده از عنوان «رزیدانس» در تبلیغات یک پروژه به‌تنهایی این جایگاه حقوقی را اثبات نمی‌کند. وضعیت شهرسازی، برنامه مدیریت ثبت‌شده و امکانات پروژه باید با معیارهای قانونی مطابقت داشته باشند.
در ساختمان‌هایی با بیش از سه واحد مستقل، معمولاً برای یک موجر حداکثر تا ۲۵ درصد واحدهای ساختمان مجوز صادر می‌شود. اگر یک مالک برای بیش از پنج واحد در یک ساختمان درخواست دهد، ممکن است مدارک دیگری از جمله مجوز افتتاح و فعالیت محل کسب نیز لازم باشد.
آیا مستأجر می‌تواند آپارتمان اجاره‌ای را در Airbnb آگهی کند؟
معمولاً خیر. مجوز عموماً برای مالک ملک یا دارنده واجد شرایط برخی حقوق ثبت‌شده، مانند حق انتفاع، صادر می‌شود.
یک مستأجر عادی معمولاً نمی‌تواند خانه‌ای را به‌صورت بلندمدت اجاره کند، سپس به نام خود مجوز اجاره گردشگری بگیرد و آن را به مهمانان کوتاه‌مدت واگذار کند. بنابراین، سرمایه‌گذاران باید درباره مدل‌های «آربیتراژ اجاره» که در برخی بازارهای دیگر تبلیغ می‌شوند محتاط باشند.
هزینه مجوز و جریمه‌ها در سال ۲۰۲۶
طبق اطلاعات وزارتخانه، هزینه‌های سال ۲۰۲۶ عبارت‌اند از:
-
مجوز اجاره با هدف گردشگری: ۱۰٬۰۰۰ لیر برای هر ملک
-
پلاک رسمی: ۱۰٬۰۰۰ لیر برای هر ملک
-
مجموع هزینه مجوز و پلاک: ۲۰٬۰۰۰ لیر برای هر ملک
فعالیت بدون مجوز لازم، ریسک مالی قابل‌توجهی دارد. جریمه اداری اولیه در سال ۲۰۲۶ برابر با ۱۸۰٬۶۱۷ لیر برای هر ملک است. اگر فعالیت بدون دریافت مجوز ادامه پیدا کند، جریمه می‌تواند ابتدا به ۹۰۳٬۰۸۸ لیر و سپس به ۱٬۸۰۶٬۱۷۷ لیر افزایش یابد.
بنابراین، امکان دریافت مجوز باید پیش از خرید بررسی شود؛ نه پس از تجهیز ملک و انتشار آگهی.
نحوه مالیات‌گذاری به مدل فعالیت بستگی دارد
مالیات اجاره کوتاه‌مدت با یک قاعده ساده تعیین نمی‌شود. مالک باید موارد زیر را بررسی کند:
-
درآمد چگونه طبقه‌بندی می‌شود
-
آیا مالیات بر ارزش افزوده اعمال می‌شود
-
آیا مالیات اقامت قابل اعمال است
-
آیا فعالیت، اجاره عادی ملک محسوب می‌شود یا کسب‌وکار تجاری اقامتی
طبق دیدگاه اعلام‌شده از سوی اداره درآمد ترکیه، خدمات اقامتی ارائه‌شده در خانه‌هایی که فقط مجوز اجاره با هدف گردشگری دارند، ممکن است به‌جای نرخ کاهش‌یافته مخصوص هتل‌ها و مراکز اقامتی واجد شرایط، مشمول نرخ عمومی ۲۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده شوند. بااین‌حال، وضعیت دقیق مالیاتی به ساختار واقعی فعالیت بستگی دارد.
نرخ قانونی مالیات اقامت در ترکیه ۲ درصد است، اما این نرخ از اول مه تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ به‌طور موقت به ۱ درصد کاهش یافته است. اعمال این مالیات بر یک اجاره مسکونی مشخص، به ماهیت حقوقی و عملیاتی فعالیت بستگی دارد؛ بنابراین نباید آن را به‌صورت خودکار در تمام محاسبات درآمد Airbnb لحاظ کرد.
رأی شعبه سوم شورای دولتی ترکیه، Danıştay، در سال ۲۰۲۵ نیز موضوع مهمی را روشن کرد. اجاره کوتاه‌مدت املاک از طریق یک پلتفرم آنلاین، به‌تنهایی درآمد اجاره را به‌طور خودکار به درآمد تجاری تبدیل نمی‌کند. وجود ساختاری شبیه هتل و ارائه خدمات اضافی مانند غذا یا نظافت روزانه می‌تواند بر نحوه طبقه‌بندی درآمد اثر بگذارد.
این رأی به معنای معافیت مالیاتی درآمد Airbnb نیست و الزام دریافت مجوز را نیز حذف نمی‌کند. مجوز فعالیت و طبقه‌بندی مالیاتی باید به‌صورت جداگانه و با کمک مشاور متخصص بررسی شوند.
الزامات قانونی پس از صدور مجوز نیز ادامه دارند
دریافت مجوز پایان فرایند نیست. املاک دارای مجوز باید الزامات مستمر زیر را رعایت کنند:
-
ثبت و اعلام اطلاعات هویتی مهمانان
-
نصب پلاک رسمی در ورودی ملک
-
درج شماره مجوز در آگهی‌ها
-
حفظ استانداردهای فیزیکی و ایمنی موردنیاز
-
نگهداری صحیح سوابق رزرو، پرداخت و مالیات
-
مدیریت نظافت، تعمیر و نگهداری و پشتیبانی مهمانان
ملک ممکن است پس از صدور مجوز بازرسی شود. رعایت نکردن استانداردهای لازم می‌تواند به جریمه یا لغو مجوز منجر شود.
سرمایه‌گذاران پیش از خرید چه مواردی را باید بررسی کنند؟
پیش از خرید ملک با هدف کسب درآمد از اجاره کوتاه‌مدت، موارد زیر را تأیید کنید:
-
آیا اطلاعات سند و نوع ملک برای دریافت مجوز مناسب است
-
آیا موافقت همه مالکان ساختمان لازم است و آیا این موافقت دریافت شده است
-
برنامه مدیریت ثبت‌شده ساختمان درباره اجاره کوتاه‌مدت چه مقرراتی دارد
-
آیا ملک از نظر قانونی خانه مستقل یا مسکن باکیفیت محسوب می‌شود
-
آیا محدودیت ۲۵ درصدی بر ساختمان اثر می‌گذارد
-
آیا قبلاً برای این ملک مجوز اجاره گردشگری صادر شده است
-
چه کسی مسئول ثبت اطلاعات مهمانان و عملیات روزانه خواهد بود
-
کدام مقررات مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر درآمد و مالیات اقامت اعمال می‌شوند
-
آیا پس از کسر تمام هزینه‌ها، بازده خالص همچنان جذاب است
ترتیب درست ساده است: ابتدا امکان اجرای استراتژی اجاره را بررسی کنید و سپس ملک را بخرید.
Airbnb یا اجاره بلندمدت؛ کدام بهتر است؟
اجاره کوتاه‌مدت در مناطقی با تقاضای قوی گردشگری یا تجاری می‌تواند درآمد ناخالص بیشتری ایجاد کند، اما هزینه و مدیریت بیشتری نیز به همراه دارد. مالکان باید هزینه تجهیز، کمیسیون پلتفرم، نظافت، قبوض، نگهداری، دوره‌های خالی‌ماندن ملک، پشتیبانی مهمانان، هزینه‌های مجوز و امور مالیاتی را محاسبه کنند.
اجاره بلندمدت معمولاً به مدیریت روزانه کمتری نیاز دارد و ممکن است نرخ اشغال قابل‌پیش‌بینی‌تری فراهم کند. در برخی ساختمان‌ها نیز ممکن است تنها گزینه عملی و قانونی باشد.
بهترین استراتژی صرفاً مدلی با بالاترین نرخ شبانه نیست؛ بلکه مدلی است که پس از کسر هزینه‌های عملیاتی و هزینه‌های رعایت مقررات، بازده خالص سالانه بیشتری ایجاد کند.
جمع‌بندی
پرسش اصلی این نیست که «آیا می‌توانم این ملک را در Airbnb آگهی کنم؟» پرسش درست این است:
آیا می‌توان این ملک را به‌صورت قانونی، کارآمد و سودآور برای اجاره کوتاه‌مدت بهره‌برداری کرد؟
پاسخ به چهار عامل بستگی دارد: امکان دریافت مجوز، موافقت ساختمان، نحوه مالیات‌گذاری و بازده مالی.
VIP Property به سرمایه‌گذاران بین‌المللی و مالکان در انتخاب ملک، ارزیابی استراتژی اجاره و مدیریت مستمر املاک کمک می‌کند. پیش از خرید ملک با هدف کسب درآمد اجاره، با تیم ما تماس بگیرید تا مشخص شود اجاره کوتاه‌مدت، بلندمدت یا مدل دیگری با اهداف سرمایه‌گذاری شما تناسب بیشتری دارد.
پرسش‌های متداول
آیا برای آگهی‌کردن آپارتمان در استانبول در Airbnb به مجوز نیاز دارم؟
در بیشتر موارد بله. برای خانه‌هایی که با هدف گردشگری و بر اساس یک قرارداد برای ۱۰۰ روز یا کمتر اجاره داده می‌شوند، معمولاً دریافت مجوز اجاره با هدف گردشگری الزامی است.
آیا Airbnb در سال فقط تا ۱۰۰ شب قابل اجاره است؟
خیر. این قانون به مدت هر قرارداد مربوط می‌شود، نه مجموع تعداد شب‌های رزروشده سالانه برای ملکی که مجوز دارد.
آیا موافقت همه مالکان ساختمان لازم است؟
برای یک آپارتمان معمولی در ساختمان چندواحدی، معمولاً موافقت یکپارچه لازم است. خانه‌های مستقل و مجتمع‌های مسکونی باکیفیت واجد شرایط، مشمول برخی استثناها هستند.
هزینه مجوز در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
هزینه مجوز ۱۰٬۰۰۰ لیر و هزینه پلاک نیز ۱۰٬۰۰۰ لیر است؛ در نتیجه مجموع هزینه برای هر ملک ۲۰٬۰۰۰ لیر خواهد بود.
جریمه فعالیت بدون مجوز چقدر است؟
جریمه اولیه در سال ۲۰۲۶ برای هر ملک ۱۸۰٬۶۱۷ لیر است. در صورت ادامه فعالیت بدون مجوز، جریمه‌های بسیار بالاتری ممکن است اعمال شوند.
منابع رسمی
-
وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه — اجاره مسکن با هدف گردشگری و هزینه‌های سال ۲۰۲۶
-
اداره درآمد ترکیه — تصمیم ریاست‌جمهوری شماره ۱۱۲۶۳ درباره مالیات اقامت
سلب مسئولیت حقوقی و مالیاتی: این مقاله شامل اطلاعات عمومی تا اوت ۲۰۲۶ است و مشاوره اختصاصی حقوقی، مالیاتی، حسابداری یا سرمایه‌گذاری محسوب نمی‌شود. الزامات ممکن است بر اساس ملک، نوع ساختمان، ساختار مالکیت و مدل فعالیت متفاوت باشند. پیش از خرید یا بهره‌برداری از ملک برای اجاره کوتاه‌مدت، باید مشاوره حرفه‌ای متناسب با همان ملک دریافت شود.