مدة بقاء العقار في السوق (DOM): ماذا تعني للمشترين والبائعين

ما معنى «مدة بقاء العقار في السوق» (DOM) في مجال العقارات؟

مدة بقاء العقار في السوق (DOM) هي عدد الأيام التي يبقى فيها العقار معروضًا للبيع قبل الدخول في عقد. يبدأ العدّ من لحظة إدراج العقار في خدمة القوائم المتعددة (MLS) وينتهي عندما يقبل البائع عرضًا. يُستخدم هذا المؤشر غالبًا لقياس مدى تنافسية السوق وما إذا كان تسعير العقار مناسبًا.

حتى فبراير 2026، بقي المنزل النموذجي في الولايات المتحدة في السوق لمدة 66 يومًا قبل الدخول في عقد، مواصلاً اتجاهًا تصاعديًا بدأ في أوائل عام 2024. تستغرق المنازل وقتًا أطول للبيع مع اتساع الفجوة بين توقعات البائعين وقدرة المشترين على الدفع—مما أدى إلى سوق قوية لصالح المشترين. تُعتبر العقارات التي تبقى في السوق لأكثر من 60 يومًا عادةً «راكدة».

اختلاف الأسواق حسب الموقع

تختلف أسواق العقارات حسب الموقع. في الأسواق الأبطأ مثل أوستن أو ميامي، تبقى معظم المنازل معروضة لأشهر، مما يمنح المشترين قوة تفاوضية أكبر. في الأسواق الأسرع، بما في ذلك بعض مناطق الشمال الشرقي والغرب الأوسط، يتم التعاقد على العديد من المنازل بسرعة وقد تُباع بسعر قريب من المطلوب أو أعلى منه.

دور قوائم «قريبًا» و«العروض الخاصة»

يتجه عدد متزايد من البائعين إلى استخدام أسلوب «التسويق المرحلي» عبر مواقع مثل Redfin وCompass قبل إدراج العقار في MLS. تُعرف هذه العقارات باسم «قريبًا» و**«عروض خاصة»**، ولا تعرض بيانات مثل مدة البقاء في السوق أو تخفيضات الأسعار أو تقييمات القيمة.

وفقًا لتحليل حديث من Redfin، يمكن أن يفيد التسويق المرحلي كلًا من المشترين والبائعين، وقد يزيد من المعروض السكني بنسبة تصل إلى 12٪ في الأسواق التي يتوفر فيها.

للبائعين:

يمنحهم تحكمًا أكبر في كيفية طرح العقار في السوق
يتيح اختبار استراتيجيات التسعير قبل الطرح العام
إمكانية الإدراج لاحقًا في MLS عند الحاجة
تقليل مخاطر خسارة المال بسبب تخفيض السعر أو بقاء العقار لفترة طويلة

للمشترين:

يوفر فرصة لاكتشاف عقارات قبل انتشارها على نطاق واسع
يزيد من خيارات السكن المتاحة
يتطلب تقييم العقار ضمن سياق السوق المحلي

كيفية حساب مدة البقاء في السوق (DOM)

لحساب DOM، يتم عدّ الأيام من تاريخ الإدراج الأول في MLS حتى تاريخ الدخول في عقد.
مثال: إذا تم إدراج عقار في 1 يوليو وقبل البائع عرضًا في 20 يوليو، فإن مدة DOM تكون 19 يومًا.

لماذا تُعد مدة البقاء في السوق مهمة للبائعين

قد يشير طول مدة البقاء في السوق إلى أن العقار لا يتماشى مع توقعات المشترين—سواء من حيث السعر أو الحالة أو الموقع—مما قد يؤدي إلى عدد أقل من الزيارات وعروض أضعف. ومع مرور الوقت، قد يرى المشترون العقار أقل جاذبية، مما يزيد من احتمالية تخفيض السعر أو إطالة المفاوضات.

لذلك، يُعد التسعير الاستراتيجي منذ البداية وعرض العقار بأفضل صورة أمرًا بالغ الأهمية. يمكن للبائعين أيضًا استخدام التسويق المرحلي لاختبار السوق والوصول إلى تسعير أكثر دقة قبل الإدراج في MLS. كما يُنصح بمتابعة اتجاهات السوق المحلية بشكل مستمر بالتعاون مع الوكيل العقاري.

لماذا تُعد مدة البقاء في السوق مهمة للمشترين

عندما يبقى العقار في السوق لفترة أطول من العقارات المماثلة، قد يفترض المشترون وجود مشكلة. من أبرز هذه التصورات:

تسعير مرتفع: قد يشير DOM المرتفع إلى أن السعر المطلوب أعلى من السوق
مشكلات خفية: احتمال وجود عيوب أو إصلاحات ضرورية غير معلنة
انخفاض المنافسة: مؤشر على سوق أبطأ

ومع ذلك، ليست هذه التصورات دقيقة دائمًا. ففي عام 2026، تباع العديد من المنازل ببطء بسبب ارتفاع الأسعار ومعدلات الرهن العقاري، وليس بالضرورة لوجود مشاكل في العقار.

نصائح للمشترين عند تقييم عقار بمدة DOM مرتفعة

مراجعة تاريخ الأسعار والتخفيضات
إجراء فحص شامل للعقار
مقارنة العقار بعقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا
سؤال الوكيل عن أسباب عدم البيع
استخدام DOM كأداة تفاوض للحصول على شروط أفضل مثل إصلاحات أو مساهمة في التكاليف

لماذا قد تكون مدة DOM الطويلة فرصة خفية

مرونة أكبر في التفاوض
ضغط أقل لاتخاذ القرار بسرعة
زيادة قوة المشترين في السوق

الأسئلة الشائعة

ما الذي يُعتبر DOM مرتفعًا؟
يعتمد ذلك على السوق. في أوائل 2026، يبلغ المتوسط حوالي 66 يومًا. في الأسواق السريعة، قد يُعتبر أكثر من 30 يومًا مرتفعًا، بينما في الأسواق الأبطأ، 60 يومًا أو أكثر أمر طبيعي.

هل تحتوي قوائم «العروض الخاصة» أو «قريبًا» على DOM؟
لا، هذه القوائم لا تعرض هذه البيانات قبل إدراجها في MLS.

هل يتم إعادة تعيين DOM عند إعادة الإدراج؟
غالبًا نعم، لكن يمكن للوكلاء الاطلاع على التاريخ التراكمي (CDOM).

هل يعني DOM المرتفع دائمًا وجود مشكلة؟
ليس بالضرورة، فقد يكون بسبب التسعير أو التوقيت أو ظروف السوق الاقتصادية.

كيف يتم حساب DOM؟
يتم حسابه بعدّ الأيام بين تاريخ الإدراج في MLS وتاريخ الدخول في عقد.

المصادر

Compass — استراتيجيات «العروض الخاصة» و«قريبًا»
Turk.Estate — بيانات سوق العقارات في تركيا
Property Turkey — مؤشرات تسعير الاستثمارات
Multiple Listing Service — المرجع القياسي لحساب DOM