Срок нахождения на рынке (DOM) в недвижимости: что это означает для покупателей и продавцов жилья

Что означает «срок нахождения на рынке» (DOM) в недвижимости?

Срок нахождения на рынке (DOM) — это количество дней, в течение которых объект недвижимости находится в продаже до момента заключения договора. Отсчёт начинается с момента размещения объекта в системе множественного листинга (MLS) и заканчивается, когда продавец принимает предложение. DOM часто используется для оценки конкурентности рынка и того, насколько корректно установлена цена объекта.

По состоянию на февраль 2026 года, типичный дом в США находился на рынке в среднем 66 дней до заключения сделки, продолжая восходящий тренд, начавшийся в начале 2024 года. Продажа жилья занимает больше времени, поскольку разрыв между ожиданиями продавцов и финансовыми возможностями покупателей увеличивается — это приводит к формированию рынка, благоприятного для покупателей. Объекты, находящиеся на рынке более 60 дней, обычно считаются «застоявшимися».

Различия рынков по локациям

Рынки недвижимости различаются в зависимости от региона. В более медленных рынках, таких как Остин или Майами, большинство домов могут оставаться на рынке месяцами, что даёт покупателям больше возможностей для переговоров. В более быстрых рынках, включая некоторые регионы Северо-Востока и Среднего Запада, многие объекты быстро выходят на сделку и могут продаваться по цене, близкой или выше запрашиваемой.

Роль объявлений «Скоро в продаже» и «Приватное размещение»

Всё больше продавцов выбирают подход «поэтапного маркетинга» на таких платформах, как Redfin и Compass, прежде чем размещать объект в MLS. Такие объекты, известные как «Скоро в продаже» и «Приватное размещение», не отображают такие показатели, как срок нахождения на рынке, снижение цены или оценка стоимости.

Согласно недавнему анализу Redfin, поэтапный маркетинг может быть выгоден как покупателям, так и продавцам и способен увеличить предложение жилья до 12% на рынках, где он применяется.

Для продавцов:

Больше контроля над выводом объекта на рынок
Возможность тестирования ценовой стратегии до массового размещения
Гибкость в решении о публикации в MLS
Снижение риска потерь из-за снижения цены и длительного нахождения на рынке

Для покупателей:

Доступ к объектам до их широкого появления на рынке
Увеличение выбора недвижимости
Необходимость оценки объекта с учётом локального рынка

Как рассчитывается DOM

Чтобы рассчитать DOM, необходимо посчитать количество дней с даты первоначального размещения объекта в MLS до момента заключения договора.
Пример: если объект был размещён 1 июля, а предложение принято 20 июля, DOM составит 19 дней.

Почему DOM важен для продавцов

Длительное нахождение на рынке может указывать на несоответствие объекта ожиданиям покупателей — из-за цены, состояния или местоположения — и приводить к меньшему количеству просмотров и более слабым предложениям. Со временем покупатели могут воспринимать такой объект как менее привлекательный, что увеличивает вероятность снижения цены или затяжных переговоров.

Поэтому стратегическое ценообразование с самого начала и качественная презентация объекта имеют ключевое значение. Один из вариантов — использовать поэтапный маркетинг для более точной оценки цены. Это позволяет выйти на ограниченную аудиторию покупателей до размещения в MLS. Продавцам рекомендуется работать с агентами, внимательно отслеживая рынок и корректируя стратегию.

Почему DOM важен для покупателей

Если объект остаётся на рынке дольше аналогичных, покупатели могут предположить наличие проблем. Распространённые мнения:

Завышенная цена: высокий DOM может указывать на несоответствие цены рынку
Скрытые проблемы: подозрения на дефекты или необходимость ремонта
Снижение конкуренции: признак более медленного рынка

Однако эти предположения не всегда верны. В 2026 году многие объекты продаются медленно из-за высоких цен и ставок по ипотеке, а не из-за проблем с самим объектом.

Советы покупателям при оценке объектов с высоким DOM

Проверить историю цены и возможные снижения
Провести тщательную инспекцию
Сравнить с аналогичными недавно проданными объектами
Узнать причины отсутствия сделки
Использовать DOM как аргумент в переговорах (например, для снижения цены или получения уступок)

Почему высокий DOM может быть скрытой возможностью

Больше пространства для переговоров
Меньше давления при принятии решения
Рост влияния покупателей на рынке

Часто задаваемые вопросы

Что считается высоким DOM?
Зависит от рынка. В начале 2026 года средний показатель — около 66 дней. В быстрых рынках более 30 дней может вызывать вопросы, в медленных — 60+ дней является нормой.

Есть ли DOM у «приватных» или «скоро в продаже» объектов?
Нет, такие объекты не отображают эти метрики до размещения в MLS.

Сбрасывается ли DOM при повторном размещении?
Обычно да, но агенты могут видеть совокупный показатель (CDOM).

Всегда ли высокий DOM означает проблему?
Нет. Это может быть связано с ценой, сезонностью или экономическими условиями.

Как рассчитать DOM?
Посчитайте дни между датой размещения в MLS и моментом заключения договора.

Источники

Compass — стратегии «приватного размещения» и «скоро в продаже»
Turk.Estate — данные по рынку недвижимости в Турции
Property Turkey — сигналы ценообразования инвестиций
Multiple Listing Service — стандарт расчёта DOM