Второй дом или инвестиционная недвижимость: что позволяет сэкономить больше на налогах в Турции в 2026 году?

Below is the Russian translation, preserving the original meaning and structure as closely as possible.

Покупаете недвижимость в Турции?

Вы нашли идеальную недвижимость на турецком побережье или, возможно, в оживленном городском районе. Вид захватывает дух. Остался лишь один вопрос: покупаете ли вы второй дом для отдыха своей семьи или инвестиционную недвижимость для получения дохода от аренды?

В Турции этот выбор — не просто вопрос образа жизни. Он напрямую влияет на размер ваших налогов. А после значительных налоговых изменений, вступивших в силу в 2025 году и продолжающих действовать в 2026 году, неправильное решение может ежегодно стоить вам десятки тысяч турецких лир.

Это руководство поможет разобраться в налоговых правилах Турции для второго дома и инвестиционной недвижимости, чтобы вы могли сохранить больше своих денег и спокойно наслаждаться своей собственностью.

Первый и самый важный вопрос

Прежде чем рассчитывать налоги, спросите себя:

Сколько дней в году вы действительно будете использовать недвижимость лично?

Турецкие налоговые органы внимательно оценивают соотношение личного использования и сдачи в аренду.

От вашего ответа зависит:

Можно ли списывать расходы.
Какая часть арендного дохода облагается налогом.
Имеете ли вы право на налоговые льготы.

Второй дом — ваше личное место отдыха

Второй дом — это недвижимость, приобретаемая прежде всего для собственного пользования: летнего отдыха, длительных выходных или спокойного зимнего отпуска. Вы не сдаёте её в аренду на постоянной основе.

Налоговые правила для второго дома

Нет дохода от аренды?

Если вы никогда не сдаёте недвижимость в аренду, вам не нужно декларировать доход.

Ваши регулярные обязательства ограничиваются:

Налогом на недвижимость (Emlak Vergisi) — оплачивается ежегодно. Для жилой недвижимости ставка обычно составляет 0,1–0,2% от налоговой стоимости объекта (которая часто ниже рыночной).
Ежегодным сбором за вывоз бытовых отходов и другими муниципальными платежами.

Ипотечные проценты

Если недвижимость используется исключительно как второй дом, проценты по ипотеке нельзя вычитать из налогооблагаемого дохода. В отличие от некоторых стран, Турция не позволяет физическим лицам списывать проценты по жилищному кредиту для личного или второго жилья.

Налог на прирост капитала при продаже

Если вы продаёте второй дом после 5 полных лет владения, прибыль полностью освобождается от налога на прирост капитала.

Если продажа происходит раньше, прибыль облагается налогом по ставкам 15–40% (с учётом ежегодного необлагаемого минимума).

Главное преимущество для владельцев второго дома

Правило 5 лет — ваш главный союзник.

Если вы планируете владеть недвижимостью не менее пяти лет, вы сможете продать её без уплаты налога на прирост капитала независимо от того, насколько выросла её стоимость.

Правило аренды на 14 дней (очень важно)

Существует малоизвестная возможность для владельцев второго жилья в Турции.

Если вы сдаёте второй дом не более чем на 14 дней в течение календарного года, доход полностью освобождается от налога.

Декларировать его не требуется.

При этом недвижимость продолжает считаться вторым домом для всех остальных налоговых целей.

Для многих покупателей элитной недвижимости это идеальный компромисс: сдавать жильё одну-две недели в высокий сезон, получать доход без налогообложения и пользоваться недвижимостью самостоятельно всё остальное время.

Однако будьте внимательны:

Если срок аренды превышает 14 дней, вы обязаны зарегистрироваться как арендодатель, декларировать весь доход от аренды и соблюдать правила, действующие для инвестиционной недвижимости.

Инвестиционная недвижимость — бизнес-актив

Инвестиционная недвижимость приобретается прежде всего для получения дохода от аренды.

Вы можете иногда пользоваться ею лично, однако основной целью является получение прибыли.

Налоговые правила для инвестиционной недвижимости (обновление 2026 года)

Доход от аренды облагается налогом, однако некоторые расходы можно учитывать при расчёте налогооблагаемой базы.

Что можно списать (2026)

расходы на ремонт и обслуживание;
налог на недвижимость (Emlak Vergisi);
страховые взносы;
услуги управляющей компании;
коммунальные платежи и расходы на обслуживание комплекса, оплачиваемые владельцем.

Амортизационный вычет

В течение 5 последовательных лет после покупки можно ежегодно списывать 5% стоимости приобретения здания (без учёта стоимости земельного участка).

Этот механизм заменил прежнюю систему амортизации.

Что больше нельзя списывать (изменения 2025–2026)

С 1 января 2025 года проценты по ипотеке больше не подлежат вычету для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду (Закон № 7566).

До реформы иностранный инвестор с годовым доходом от аренды 300 000 ₺ и ипотечными процентами 150 000 ₺ уплачивал около 22 000 ₺ налога.

После изменений налог рассчитывается с гораздо большей налогооблагаемой базы, поскольку проценты по ипотеке больше не учитываются.

Единственная замена — ежегодный вычет 5% стоимости приобретения в течение пяти лет.

Для большинства объектов, приобретённых с использованием ипотеки, этот вычет значительно меньше фактических процентных расходов.

Льгота по доходу от аренды практически отменена

Ранее владельцы недвижимости могли уменьшать валовой доход от аренды на фиксированную необлагаемую сумму.

С 2026 года эта льгота доступна только пенсионерам, получающим турецкую государственную пенсию.

Большинство иностранных инвесторов обязаны декларировать весь доход от аренды без каких-либо специальных освобождений.

Что делать при убытках?

Если расходы превышают доход от аренды, такой убыток нельзя зачесть против заработной платы или других доходов.

Его можно перенести только на будущие доходы от аренды этой же недвижимости.

Налог на прирост капитала при продаже инвестиционной недвижимости

Для инвестиционной недвижимости действует то же правило пяти лет.

Продажа после 5 полных лет владения полностью освобождается от налога на прирост капитала.

При продаже раньше прибыль облагается налогом по ставкам 15–40%.

Важно:

Даже если вы использовали ежегодный вычет 5% стоимости приобретения, это никак не влияет на расчёт налога на прирост капитала.

Льгота при продаже спустя пять лет сохраняется полностью.

Что позволяет сэкономить больше налогов в Турции?

Ответ полностью зависит от того, как используется недвижимость.

Сценарий 1

Вы пользуетесь недвижимостью более 14 дней в году и редко (или вообще никогда) сдаёте её.

Победитель — второй дом.

Почему?

Нет дохода от аренды.
Минимум административных обязанностей.
Только налог на недвижимость.
Проценты по ипотеке всё равно не подлежат вычету.
Сохраняется освобождение от налога на прирост капитала после пяти лет владения.

Сценарий 2

Вы сдаёте недвижимость большую часть года (более 30 дней) и почти не пользуетесь ею сами.

Победитель — инвестиционная недвижимость.

Почему?

Можно учитывать:

ремонт;
страхование;
налог на недвижимость;
услуги управления;
ежегодный вычет 5% стоимости покупки.

Несмотря на отмену вычета ипотечных процентов, эти расходы всё ещё помогают снизить налоговую нагрузку.

Однако фактическая налоговая ставка будет выше, чем до 2025 года.

Сценарий 3

Вы сдаёте недвижимость не более чем на 14 дней, а всё остальное время пользуетесь ею сами.

Победитель — второй дом с необлагаемой арендой.

Это наиболее выгодный законный вариант.

Вы получаете доход без налога, не обязаны подавать декларацию, а недвижимость сохраняет статус второго дома.

Сценарий 4

Вы покупаете недвижимость с использованием ипотеки.

Поскольку проценты по ипотеке больше нельзя вычитать из дохода от аренды, финансирование инвестиционной недвижимости стало менее выгодным с налоговой точки зрения.

Для второго дома налоговый режим не изменился.

Возможно, стоит рассмотреть владение объектом в течение пяти лет с последующей продажей без налога на прирост капитала вместо расчёта на налоговую экономию за счёт ипотечных процентов.

Сценарий 5

Вы планируете продать недвижимость раньше чем через пять лет.

Ни один вариант не является налогово выгодным.

Налог на прирост капитала придётся заплатить.

Если ранняя продажа неизбежна, второй дом может упростить налоговую отчётность благодаря отсутствию активной аренды, однако избежать налога не получится.

Контрольный список перед покупкой недвижимости в Турции (2026)

Перед подписанием договора ответьте себе на следующие вопросы:

Сколько дней в году я буду пользоваться недвижимостью лично?
Планирую ли я сдавать её более чем на 30 дней в году?
Покупаю ли я недвижимость с использованием ипотеки?
Планирую ли я владеть ею не менее пяти лет?
Проконсультировался ли я с турецким налоговым специалистом?

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Можно ли списывать проценты по ипотеке для второго дома?

Нет.

2. Почему раньше проценты по ипотеке можно было списывать, а сейчас нельзя?

До конца 2024 года это было возможно.

С 1 января 2025 года Закон № 7566 отменил эту льготу.

3. Что представляет собой правило 14 дней?

Если второй дом сдаётся не более 14 дней в календарном году, доход полностью освобождается от налога и не требует декларирования.

4. Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы избежать налога на прирост капитала?

5 полных лет.

5. Можно ли использовать ежегодный вычет 5%, если недвижимость не сдаётся?

Нет.

Он применяется только к инвестиционной недвижимости, приносящей доход от аренды.

6. Есть ли специальные льготы для иностранных покупателей?

Практически нет.

Льгота по доходу от аренды теперь распространяется только на пенсионеров, получающих турецкую государственную пенсию.

7. Если я живу в доме три месяца в году, а остальные девять месяцев сдаю его, какой это статус?

С точки зрения турецкого налогового законодательства это инвестиционная недвижимость.

Вы обязаны зарегистрироваться как арендодатель, декларировать весь доход от аренды и не можете воспользоваться правилом 14 дней.

Заключение от VIP Property

Выбор между вторым домом и инвестиционной недвижимостью — это не только вопрос налогов, но и вашего образа жизни.

Однако после налоговых реформ в Турции разница в финансовых последствиях стала как никогда значительной.

Если вы цените простоту, конфиденциальность и возможность получать необлагаемый налогом доход от аренды до 14 дней в году, выбирайте второй дом.

Если же ваша цель — стабильный доход от аренды, инвестиционная недвижимость остаётся правильным выбором, но следует быть готовым к более высокой налоговой нагрузке, особенно при использовании ипотечного финансирования.

В любом случае владение недвижимостью не менее пяти лет остаётся самым выгодным налоговым решением в Турции.