第二套住房还是投资房产？2026年在土耳其，哪一种更省税？
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第二部分
投资型房产：一种商业投资
投资型房产是指以获取租金收入为主要目的而购买的房产。您可能偶尔也会自住，但其主要用途是盈利。
土耳其投资型房产税务规定（2026年更新）
租金收入需要纳税，但您可以扣除部分符合规定的费用。
可扣除的费用（2026）
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维修和保养费用： 为保持房产可出租状态而实际发生的维修及维护支出。
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房产税（Emlak Vergisi）： 可作为税前扣除项目。
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保险费： 包括火灾险、地震险及其他房产保险费用。
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物业管理费： 如果您聘请专业物业管理公司，可作为可扣除费用。
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水、电及物业管理费： 由房东承担的水费、电费及小区物业管理费用均可扣除。
折旧（Depreciation）
自购买房产之日起，您可连续 5年 每年按**房产购买价格的5%（不包括土地价值）**进行税前扣除。
这一规定取代了旧的折旧制度，也是目前唯一类似折旧的税务优惠。
哪些费用不能扣除？（2025–2026年新规）
根据 第7566号法律（Law No. 7566），自 2025年1月1日起，土耳其住宅出租房产的按揭贷款利息（Mortgage Interest）已不再允许税前扣除。
在改革之前，一位外国投资者若每年获得 300,000土耳其里拉租金收入，同时支付 150,000土耳其里拉按揭利息，其应纳税所得额大幅降低，因此实际缴纳的税款约为 22,000土耳其里拉。
而根据新规定，由于贷款利息不能再扣除，该投资者现在需要按照更高的应税收入缴税，因此税负明显增加。
唯一的替代优惠
目前唯一的替代政策是：
在购房后的连续 5年 内，每年可按**房产购买价格的5%**进行固定扣除。
对于大多数贷款购房者而言，这项优惠通常远低于实际支付的贷款利息。
租金收入免税额——基本已取消
过去，外国房东可以从租金总收入中享受一定额度的免税额。
截至 2026年，这一免税优惠仅适用于领取土耳其养老金的退休人士。
对于绝大多数外国投资者而言，所有租金收入都必须申报，不再享有任何特殊免税待遇。
如果出现亏损怎么办？
如果您的出租房产支出超过租金收入（即产生亏损），通常不能将该亏损抵扣工资收入或其他类型收入。
该亏损只能结转至未来年度，用于抵扣同一房产未来产生的租金收入。
出售投资型房产时的资本利得税
投资型房产同样适用5年持有规则。
如果您在持有房产满5整年后出售，个人取得的资本利得完全免税。
如果在5年内出售，则出售所得利润需按照15%至40%的累进税率缴纳资本利得税。
重要提示
即使您在持有期间已经享受了每年5%的购房成本扣除（类似折旧优惠），
这一优惠不会影响出售房产时资本利得税的计算。
也就是说，只要您持有房产满 5年 后出售，仍然可以享受资本利得税全额免税的优惠。