Новостройка или вторичное жильё: что даёт больше ценности сегодня?

Согласно статье 257 Общего налогового кодекса, «новой недвижимостью» считается здание, с момента завершения строительства которого прошло менее пяти лет. В свою очередь, если с момента строительства объекта прошло более пяти лет или если он уже был предметом перехода права собственности, он считается «существующей (вторичной) недвижимостью». Покупка новой недвижимости, как и покупка вторичной, имеет свои преимущества и недостатки. Правильный выбор в первую очередь зависит от вашего профиля (например, первый покупатель, инвестор и т. д.), ваших финансовых возможностей, личных предпочтений и планируемой даты переезда.

В этой статье мы собрали всю ключевую информацию, чтобы помочь вам сделать выбор между новой и существующей недвижимостью.

Цена продажи и затраты на приобретение

Прежде всего, цена продажи существующей (вторичной) недвижимости, как правило, ниже, чем у новой. В среднем стоимость квадратного метра во вторичном жилье на 20–30% ниже, чем в новостройках. Однако в некоторых городах, где спрос на жильё очень высок, цены на вторичную недвижимость могут быть сопоставимы с ценами на новые объекты.

Кроме того, необходимо учитывать нотариальные расходы. Для очень старых объектов такие затраты обычно составляют около 7–8% от цены продажи, тогда как для новых объектов — всего 2–3%. Например, для недвижимости стоимостью 250 000 € нотариальные расходы составят примерно от 17 500 € до 20 000 € для старого объекта и от 5 000 € до 7 500 € для нового. Таким образом, разница может достигать от 10 000 € до 15 000 €.

Комфорт и внутренняя планировка

Старая недвижимость несёт в себе отпечаток истории и уникальный характер. Открытые деревянные балки, каменная кладка, мраморные камины… Все эти аутентичные детали создают атмосферу, которую часто невозможно найти в новых зданиях. В то же время новые дома обычно оснащены удобствами, которые реже встречаются в старых объектах: просторные лифты, подземные парковки, большие окна, балконы, террасы и т. д.

Хотя старая недвижимость, как правило, более доступна по цене, после покупки она часто требует затрат на ремонт. Иногда это ограничивается покраской нескольких комнат, но в ряде случаев могут потребоваться более серьёзные работы, такие как замена электропроводки, улучшение теплоизоляции или модернизация системы отопления. Поэтому перед покупкой крайне важно получить от специалиста детальную смету на возможные ремонтные работы.

Тем не менее, независимо от того, строите ли вы новый дом или покупаете объект, требующий ремонта, в обоих случаях вы получаете свободу полностью адаптировать жилое пространство под свои вкусы. Процесс строительства или реконструкции позволяет превратить каждую комнату в комфортное и функциональное пространство, соответствующее вашим потребностям.

Сотрудничая с Kyka, вы получаете сопровождение на каждом этапе покупки недвижимости. После завершения сделки наша студия дизайна интерьеров берёт процесс в свои руки и предлагает ремонт «под ключ» для вашего нового дома.

Энергоэффективность

Новые дома в большинстве случаев строятся в соответствии с последними экологическими и энергетическими стандартами. Как правило, они имеют класс энергоэффективности DPE A или B, что благодаря эффективной тепло- и звукоизоляции позволяет значительно снизить расходы на энергию. В условиях роста цен на энергоносители и ужесточения экологических норм это является серьёзным преимуществом. Однако следует помнить, что не вся новая недвижимость обязательно обладает отличными энергетическими показателями.

Повышение класса DPE у существующей недвижимости может стать весьма прибыльной инвестицией. В условиях ужесточения законодательства некоторые владельцы предпочитают быстро продать объект, поскольку не располагают средствами на проведение необходимых работ.

Для покупателей это открывает следующие возможности:
— вести переговоры о снижении цены на квартиру или дом, требующие ремонта,
— быстро увеличить рыночную стоимость объекта за счёт проведённых ремонтных работ.

В последние годы рынок недвижимости пережил серьёзный кризис. Однако ряд позитивных сигналов указывает на постепенное восстановление. 2025 год может стать благоприятным периодом для инвестиций, поскольку предложение всё ещё превышает спрос.

Локация

Независимо от того, покупаете ли вы основное жильё или объект для сдачи в аренду, расположение всегда является ключевым критерием. Хотите жить в центре города с удобным доступом к магазинам и общественному транспорту? В этом случае вторичный рынок имеет значительное преимущество, поскольку такие объекты, как правило, расположены в центральных районах. Новостройки же чаще возводятся на окраинах из-за наличия свободных участков под застройку.

Коммунальные платежи и расходы на обслуживание

Покупка новой недвижимости означает выбор спокойствия. В таком доме вам не придётся проводить выходные за мелким ремонтом или планировать капитальные работы в ближайшее время. Новостройки обычно обеспечивают длительный период без «крупных расходов», что является важным преимуществом для тех, кто хочет избежать неприятных сюрпризов.

С другой стороны, чем старше объект, тем выше вероятность необходимости ремонта или обслуживания в кратко- или среднесрочной перспективе. Поэтому при осмотре квартиры или дома крайне важно задавать правильные вопросы, чтобы заранее оценить возможные будущие расходы.

Покупая недвижимость «как есть», вы принимаете износ, накопившийся со временем, и, как правило, не имеете права на предъявление претензий продавцу по поводу скрытых дефектов после завершения сделки.

Выбор новой недвижимости позволяет воспользоваться рядом юридических гарантий, защищающих от строительных дефектов. В случае покупки по VEFA (покупка на стадии строительства) эти гарантии включают:
— гарантию идеального завершения: покрывает выявленные дефекты и несоответствия в течение первого года,
— двухлетнюю гарантию: касается исправной работы оборудования (двери, окна, жалюзи и т. д.),
— десятилетнюю гарантию: распространяется на конструктивные элементы, такие как фундамент и гидроизоляция,
— страхование строительных рисков: покрывает дефекты, угрожающие прочности здания (трещины в стенах, просадки полов и т. д.).

При покупке квартиры вы становитесь участником кондоминиума. Поэтому крайне важно заранее ознакомиться с правилами управления, размером регулярных платежей и возможными будущими работами по общим зонам, лифту или парковке.

Сроки ожидания перед заселением

Покупка нового жилья по плану, как правило, требует терпения. В зависимости от этапа строительства и региона срок сдачи может составлять от 1 до 2 лет. После подписания договора бронирования ожидание обычно составляет от 12 до 18 месяцев. Задержки также нередки: в среднем каждый третий покупатель сталкивается с задержкой около 5 месяцев.

В то же время покупка уже существующей (новой или вторичной) недвижимости позволяет стать владельцем всего за несколько месяцев. В среднем процесс занимает от 3 до 4 месяцев после подписания договора купли-продажи. Это особенно привлекательно для тех, кто хочет быстро переехать или сразу начать сдачу в аренду.

Однако если после покупки вы планируете сразу приступить к ремонту, срок заселения может быть продлён ещё на несколько месяцев.

Инвестиционные льготы в сфере недвижимости

Освобождение от налога на недвижимость:
Инвестируя в новостройку, вы можете воспользоваться частичным освобождением от налога на недвижимость (за исключением сбора за вывоз мусора) в течение первых двух лет после завершения строительства. Эта льгота применяется с 1 января, следующего за окончанием строительства.

Некоторые муниципалитеты оставляют за собой право ограничить или полностью отменить данную льготу в зависимости от своей бюджетной политики.

Покупка существующей недвижимости, как правило, не даёт права на эту льготу. Однако существует одно исключение: для объектов, завершённых до 1 января 1989 года, при проведении работ по повышению энергоэффективности на сумму более 10 000 € с НДС возможно получение частичного освобождения от налога на недвижимость в размере от 50% до 100% сроком на три года. Работы должны выполняться специалистами с сертификатом RGE.

Поддержка при покупке новой или существующей недвижимости

Приобретение нового или существующего жилья даёт доступ к различным государственным и региональным программам поддержки, которые позволяют снизить общую стоимость инвестиций. Эти программы часто зависят от уровня дохода.

Одной из самых важных является беспроцентная ипотека (PTZ), предназначенная для покупателей, совершающих первую покупку. Этот кредит позволяет профинансировать до 40% стоимости приобретения основного жилья.

В зонах реновации может применяться пониженная ставка НДС 5,5% для новостроек (вместо стандартных 20%), что даёт значительную экономию.

С точки зрения налоговых льгот система Pinel является важным инструментом для инвесторов в арендную недвижимость. Её срок был продлён в бюджете на 2025 год. Кроме того, с 2023 года действует программа Super Pinel (Pinel+), предлагающая более существенные налоговые вычеты.

Условия получения льгот по Super Pinel:
— объект должен находиться в зонах с высоким спросом (A, A bis или B1),
— объект должен быть сдан в аренду в течение 12 месяцев после завершения строительства,
— срок аренды должен составлять 6, 9 или 12 лет,
— арендаторы должны соответствовать установленным лимитам дохода,
— база для налогового вычета ограничена 300 000 € в год и 5 500 € за м².

Помощь на ремонт существующей недвижимости

Для инвестиций в старую недвижимость предусмотрены различные субсидии на ремонт. Кроме того, можно воспользоваться эко-PTZ — беспроцентным экологическим кредитом для повышения энергоэффективности основного жилья. Этот кредит доступен без учёта дохода и покрывает работы по утеплению, установке эффективных систем отопления и оборудования для горячего водоснабжения.

Для снижения стоимости работ применяются пониженные ставки НДС:
— 5,5% НДС для работ по улучшению энергоэффективности в домах старше 2 лет,
— 10% НДС для других работ по улучшению, за исключением реконструкции и расширения.

Заключение

Выбор между новой и существующей недвижимостью должен в первую очередь основываться на ваших критериях, профиле и финансовых возможностях. При правильной оценке начальной цены и с учётом потенциала развития района в обоих случаях возможно сделать успешную инвестицию в недвижимость.

? Хотите получить персональную оценку вашей инвестиционной стратегии в сфере недвижимости?
Свяжитесь с нами через vipproperty.com для профессиональной консультации.

FAQ — Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить финансовую помощь как при покупке новой, так и существующей недвижимости?
Да. Для новостроек доступны PTZ, налоговые льготы и инвестиционные программы типа Pinel. Для вторичной недвижимости — эко-PTZ и субсидии на ремонт.

Всегда ли нотариальные расходы ниже для новостроек?
Как правило, да: около 2–3% для новых объектов и 7–8% для старых.

Если я куплю очень старый объект, не «убьют» ли инвестицию расходы на ремонт?
Зависит от ситуации. Если требуется энергетическая реновация:
— получите детальные сметы до покупки,
— проверьте право на получение субсидий,
— используйте расчётную стоимость ремонта при переговорах о цене.

Существуют ли гарантии на строительные дефекты в новостройках?
Да. Применяются гарантия идеального завершения, двухлетняя, десятилетняя гарантии и обязательное страхование строительных дефектов.

Сколько времени нужно ждать, чтобы заселиться в новостройку?
При покупке на стадии строительства обычно 12–18 месяцев, в зависимости от проекта срок может увеличиться до 24 месяцев.

Источники

OECD — Анализ рынка жилья:
Предоставляет макроаналитику по ценовой динамике, доступности жилья и влиянию энергетических стандартов на рынок.
https://www.oecd.org/housing/

RICS — Royal Institution of Chartered Surveyors:
«Покупка новостройки или вторичной недвижимости»
Профессиональное руководство по оценке рисков, гарантий и различий в оценке.
https://www.rics.org

Investopedia — «Покупка новостройки и существующей недвижимости»
Чёткий и сравнительный анализ затрат, сроков и строительных гарантий.
https://www.investopedia.com