درک REOCها: بُعد رشد‌محور سرمایه‌گذاری در املاک

سرمایه‌گذاری در املاک فراتر از خرید ملک است. یکی از گزینه‌های قدرتمند، شرکت‌های عملیاتی املاک (REOC) هستند. REOCها شرکت‌های بورسی‌اند که در املاک تجاری مانند دفاتر اداری، هتل‌ها، فضاهای خرده‌فروشی و ساختمان‌های چندواحدی سرمایه‌گذاری کرده و آن‌ها را مدیریت می‌کنند. برخلاف REITها، REOCها سود را دوباره به کسب‌وکار بازمی‌گردانند و به جای پرداخت منظم سود نقدی، بر رشد بلندمدت تمرکز دارند.

تفاوت کلیدی:

REOCها: رشد‌محور، استراتژی انعطاف‌پذیر، مالیات شرکتی بالاتر

REITها: درآمد‌محور، الزام به توزیع ۹۰٪ سود، کارایی مالیاتی بیشتر

جمع‌بندی:
REOCها برای سرمایه‌گذارانی مناسب‌اند که به دنبال افزایش ارزش سرمایه هستند، در حالی که REITها برای افرادی جذاب‌ترند که درآمد پایدار را در اولویت قرار می‌دهند. انتخاب ساختار مناسب به اهداف سرمایه‌گذاری و میزان ریسک‌پذیری شما بستگی دارد.

شرکت عملیاتی املاک (REOC) چیست؟

شرکت عملیاتی املاک (REOC) یک شرکت سهامی عام است که به‌طور فعال در حوزه املاک، عمدتاً املاک تجاری، سرمایه‌گذاری می‌کند. برخلاف صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REIT)، شرکت‌های REOC سود به‌دست‌آمده را مجدداً در کسب‌وکار خود سرمایه‌گذاری می‌کنند و مشمول مالیات شرکتی بالاتری نسبت به REITها هستند. این شرکت‌ها مالک انواع مختلف دارایی‌های ملکی بوده و با ریسک‌های بالقوه‌ای مواجه‌اند.

نکات کلیدی

• REOC یک شرکت بورسی است که در املاک سرمایه‌گذاری کرده و سود را به کسب‌وکار بازمی‌گرداند.

• برخلاف REITها، REOCها ملزم به توزیع سود میان سهام‌داران نیستند و این موضوع امکان رشد از طریق سرمایه‌گذاری مجدد را فراهم می‌کند.

• REOCها معمولاً در املاک تجاری مانند فروشگاه‌ها، هتل‌ها و ساختمان‌های اداری سرمایه‌گذاری می‌کنند.

• سرمایه‌گذاران می‌توانند از طریق کارگزاران سنتی سهام REOC را خریداری کرده و به پرتفوی‌های متنوع املاک دسترسی داشته باشند.

• REOCها در معرض ریسک‌های بازار از جمله نوسانات نرخ بهره و ریسک‌های بازار مسکن قرار دارند.

نقش REOCها در تقویت پرتفوی سرمایه‌گذاری املاک

سرمایه‌گذاران می‌توانند با افزودن املاک به پرتفوی خود، تنوع ایجاد کنند. خرید مستقیم ملک یکی از گزینه‌هاست، اما هزینه بالا و ریسک قابل‌توجهی دارد. سرمایه‌گذاران املاک مسکونی یا تجاری باید توانایی تأمین هزینه‌های خرید، نگهداری و مواجهه با عدم قطعیت‌های بازار مسکن را داشته باشند.

REOCها بخشی از ریسک‌های مالکیت مستقیم ملک را کاهش می‌دهند. مالکیت سهام REOC امکان دسترسی فوری به انواع مختلف املاک مدیریت‌شده توسط متخصصان را فراهم می‌کند. این شرکت‌ها عمدتاً مالک مراکز خرید، هتل‌ها، ساختمان‌های اداری، مجتمع‌های تجاری و ساختمان‌های چندواحدی هستند. بسیاری از REOCها همچنین مدیریت املاک را بر عهده دارند و از فضاهای مشترک مانند پارکینگ و لابی درآمد کسب می‌کنند.

سهام REOC مانند سایر شرکت‌های بورسی در بازار معامله می‌شود و سرمایه‌گذاران می‌توانند آن را از طریق کارگزار یا مشاور مالی خریداری کنند. اگرچه مالکیت فیزیکی ملک حذف می‌شود، اما ریسک‌های بازار از جمله نرخ بهره، نقدشوندگی، اعتبار و بازار مسکن همچنان وجود دارد.

مقایسه REOC و REIT: تفاوت‌ها و مزایا

با وجود اینکه هر دو در املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند، REOC و REIT از نظر ساختار و استراتژی متفاوت‌اند. REITها مالک و بهره‌بردار املاکی هستند که از طریق اجاره درآمد ایجاد می‌کنند. این املاک می‌توانند مسکونی، هتل یا حتی دارایی‌های زیرساختی مانند خطوط لوله و دکل‌های مخابراتی باشند.

REOCها به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که سود را مجدداً در شرکت سرمایه‌گذاری کنند، نه اینکه آن را میان سهام‌داران توزیع نمایند. این ویژگی امکان توسعه پرتفوی و بهبود دارایی‌های موجود را فراهم می‌کند. با این حال، به دلیل نبود معافیت‌های مالیاتی، REOCها مالیات بیشتری نسبت به REITها پرداخت می‌کنند.

برای برخورداری از وضعیت REIT، شرکت‌ها باید حداقل ۷۵٪ دارایی‌های خود را در املاک سرمایه‌گذاری کرده و حداقل ۹۰٪ سود را توزیع کنند. در مقابل، REITها از مزایای مالیاتی برخوردارند و معمولاً استراتژی‌های کم‌ریسک و بلندمدت را دنبال می‌کنند.

جمع‌بندی

REOCها شرکت‌های بورسی فعال در حوزه سرمایه‌گذاری املاک هستند که بدون نیاز به مالکیت مستقیم ملک، دسترسی سریع به دارایی‌های متنوع را فراهم می‌کنند. امکان سرمایه‌گذاری مجدد سود، پتانسیل رشد ایجاد می‌کند؛ هرچند این شرکت‌ها مالیات بالاتری پرداخت کرده و با ریسک‌های بازار مواجه‌اند.

سرمایه‌گذاران باید با توجه به اهداف سرمایه‌گذاری و میزان ریسک‌پذیری خود، بین REOC و REIT انتخاب کنند.

منابع

SEC – ساختار REIT و گزارش‌دهی شرکت‌های بورسی

IRS – قوانین مالیاتی REIT و الزامات توزیع درآمد

Nareit – مقایسه REIT و شرکت‌های عملیاتی املاک

Morningstar – تحلیل شرکت‌های بورسی فعال در حوزه املاک

Bloomberg – شرکت‌های عملیاتی املاکِ پذیرفته‌شده در بورس

CFI – ساختارهای سرمایه‌گذاری REIT و املاک

Wall Street Journal – املاک تجاری و شرکت‌های بورسی

Harvard Business Review – استراتژی‌های سرمایه‌گذاری در املاک